住房需求是住房市场发展的核心问题，而人口是住房需求的直接来源，是决定住房需求规模和结构的重要因素。有必要从人口普查数据入手，基于人口总量和结构特征，分析上海住房需求的变化趋势，并提出政策性建议，为促进今后上海住房市场平稳健康发展提供研究依据。

一、住房需求总量的趋势判断

（一）住房增量需求将大幅减小

(相关资料图)

第七次全国人口普查数据显示，2020年11月1日零时上海常住人口总量达到2487.09万人，比2010年增长了185.17万人，增长率仅为8.04%，增幅远小于上个10年的40.3%。常住人口家庭户总户数为964.46万户，比2010年增长了139.13万户，增长率为16.86%，远小于上个10年的55.75%。从家庭户规模看，2020年上海家庭户户均人口为2.32人，比2010年减少0.18人，一人户和二人户的占比由2010年的53.88%增加至2020年的62.92%。从家庭户类别看，一代户由2010年的49.92%增加至2020年的59.25%。可见，上海常住人口总量规模和家庭户数的增速均大幅下降，受生活观念、居住方式改变，以及离婚等因素的影响，家庭户规模不断减小，由分户带来的住房增量需求仍存在，但住房增量需求总体呈明显的下降趋势。

（二）非户籍长期居住需求凸显

2020年上海非户籍常住人口达1047.97万人，较2010年增加150.27万人，人口增量中的81.15%来自非户籍流入。具体来看，2020年来沪不到3年的非户籍人口为352.83万，占非户籍总人口的33.67%，较2010年减少72.1万；而来沪5年及以上的非户籍人口为517.47万，占非户籍总人口的比例达49.38%，较2010年增加217.08万。可以看出，上海作为人口净流入超大城市，非户籍人口迁入趋势减缓，而来沪超过5年的非户籍人口出现大幅上升，长期居住需求较2010年增加70%以上。由于非户籍人口购买力相差很大，住房需求较多元，一部分表现为首次置业需求，而新就业青年人，以及从事制造业和较低层次服务业的外来人口等群体，则更倾向于租住房屋。

（三）青年人首次置业需求增加

从不同年龄阶段人口变动情况看，上海20～34岁人口比例变动系数[（2020年20～34岁人口/2020年总人口）：（2010年20～34岁人口/2010年总人口）]为1.39，35～64岁人口比例变动系数为0.86。从16个区20～34岁人口增加值看，除崇明人口减少14.93%以外，其他区均呈增长态势，特别是黄浦、宝山和嘉定，增加值超过75%。国际经验表明，购房年龄人口主要集中在20～64岁，其中20～34岁以首次置业为主，35～64岁以改善型需求为主。因此，人口变动带来首次置业增量需求，且黄浦、宝山、嘉定等区的首次置业需求增加较多。然而，人口变动带来的改善型需求并不明显。

（四）人口性别比失衡或将加大家庭购房压力

人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）的正常范围在102～107之间，而2020年上海常住人口性别比为107.33（女=100），高于全国平均水平（104.8），且比2010年提高了1.14个百分点。这主要是受不断提高的非户籍人口性别比的影响。2020年上海非户籍人口占比为42.14%，比2010年增加3.14个百分点，性别比为123.42，比2010年提高4.72个百分点。值得注意的是，2020年上海15岁以上人口中未婚人口性别比高达133.83。有学者认为，性别比提高会显着降低男性的婚姻议价能力，从而导致婚姻挤压现象。由于男性承担了更多购买婚房的责任，高性别比的婚姻挤压现象会在一定程度上促进房价上涨，且对高房价城市的作用更大，进而加大家庭购房压力和婚育负担（李斌等，2022）。

（五）离婚率升高对住房需求产生长期影响

离婚后其中一方会搬离原住所，但由于时间和经济能力有限，倾向于选择和亲戚朋友同住，短期内由离婚引发的住房需求并不明显，几年后才会显现（张鸿琴、王拉娣，2020）。2020年上海15岁以上人口中离婚人口占比为3.08%，比2010年增长1.09个百分点，其中40～64岁离婚人口占比较高，均在4.6%以上，相较2010年有较大提高（图1）。随着离婚率的攀升，上海由离婚造成的家庭解体和家庭数目增加幅度呈上升趋势。研究表明（Dieleman &Schouw,1989），离婚人群在短期内更多表现为急迫的租赁需求，大约65%的离婚人群在6～7年后将会重组家庭，引发新的购房需求，而剩下30%～35%的离婚人群的购房需求将在更长时间内逐步释放。

二、住房需求的空间特征分析

（一）住房需求空间分布不断优化

上海常住人口的空间分布呈由中心城区向郊区扩散趋势。从各区人口总量看，相较于2010年，2020年常住人口增长率排名前3位的嘉定、松江和青浦等区分别高达24.68%、20.68%和17.61%。从人口密度看，各区落差进一步减小，中心城区尤其是虹口区（2020年为3.29万人/平方公里，比2010年减少0.41万人/平方公里）和静安区（2020年为2.64万人/平方公里，比2010年减少2.75万人/平方公里）人口密度下降明显；除崇明以外，近郊区和远郊区人口密度持续增长，其中嘉定和松江人口密度增长较快，分别为24.7%和20.7%。随着上海中心城区住房资源趋向饱和，城市公共交通体系日益完善，公共服务更加均衡，产业布局不断调整，常住人口由中心城区向郊区疏解，新城、近郊大型工业园区、大型居住社区等住房需求将增加，空间格局将不断优化。

（二）各区职住分离程度仍较高

上海劳动年龄人口也从市区逐步向郊区疏解，但就业仍高度集聚在市区。2020年15～64岁劳动年龄人口总量为1838.56万人，相比2010年的1870.5万人，有所减少。从各区劳动年龄人口占比看，青浦、松江、嘉定、奉贤和闵行等区占比较高，均在75%以上。从各区不同职业分类的就业人口看，低于不同职业住房平均水平的生产制造及有关人员居住在浦东新区、松江、嘉定、奉贤和青浦等区的比例较高，总计达65.09%。以上数据说明，上海产业布局以及“五个新城”发展战略造成劳动年龄人口、特别是生产制造及有关人员，向郊区、尤其是新城所在区集聚的空间特征。从各区的职住比看，黄浦、静安、长宁、徐汇等区职住比超过1.8，为通勤净流入区，宝山和崇明职住比低于0.7，为通勤净流出区（图2）。以上各区职住分离程度较高，中心城区就业人口居住需求难以在其工作地得到满足，退而选择房源供应较多、居住成本较低的近郊或远郊居住，且不同区域职住分离差异较大。而近远郊区域产业体系有待进一步健全，住宅体系仍以满足纯居住为主，更多扮演了中心城区“睡城”的角色，进而造成轨道线路高峰期断面拥挤等问题，对进一步优化住房布局提出较为严峻的挑战。

（三）各区住房发展潜力受抚养比影响

国际经验表明，人口抚养比越高，住房需求越低，尤其随着少儿抚养比的提高，家庭住房支出会相应减少。2020年上海总抚养比为35.27，比2010年升高了12.21个百分点，劳动年龄人口抚养负担有所加重。从各区抚养比看，青浦、松江、嘉定等新城所在区总抚养比相对较小，住房发展较具潜力；而崇明、虹口和静安的总抚养比较高，主要是受较高的老年抚养比的影响。此外，闵行、徐汇、浦东新区的少儿抚养比较高（图3）。可见，随着总抚养比大幅提高，上海住房总体发展潜力将会减小，而各区抚养比不同的情况反映出各区家庭所处生命周期阶段差异较大，住房空间布局面临适应不同区域住房需求和消费能力的挑战。